HGU, HGB dan SHM adalah tiga sertifikat dalam bidang pertanahan yang tercantum dalam Undang-Undang Agraria Nomor 5 Tahun 1960. Ketiganya memiliki fungsi menyatakan hak atas tanah, lahan atau properti. Lantas, apa perbedaan dari HGU, HGB, dan SHM?
Sebelum menyelami perbedaanya lebih jauh, kamu harus mengetahui kepanjangan akronim dari masing-masing sertifikat pertanahan tersebut. HGU yaitu hak guna usaha, HGB yaitu hak guna bangunan, dan SHM yaitu sertifikat hak milik.
Ketiganya memiliki perbedaan yang cukup mendasar. Status tanah penting untuk dipahami agar tidak salah dalam membeli properti baik tanah kosong, lahan produktif berupa pertanian atau perkebunan, serta rumah atau apartemen.
Status kepemilikan tanah menjadi bukti tertulis yang mendapatkan pengakuan hukum. Keseluruhan hak atas tanah dibukukan dalam bentuk Sertifikat yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Tidak sedikit orang yang merasa tertipu atau merugi akibat tidak memahami tentang status ini, padahal properti menjadi pilihan sebagian masyarakat untuk berinvestasi atau menyimpan kekayaan. Berikut ulasan mengenai pengertian dan perbedaan HGU, HGB dan SHM.
Pengertian Hak Guna Usaha (HGU)
Sertifikat pertama adalah HGU (Hak Guna Usaha). Status kepemilikan tanah ini sempat ramai diperbincangkan pada saat Debat Calon Presiden 7 Januari 2024 lalu.
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah negara. Artinya, negara memberi hak kepada perusahaan atau badan hukum yang didirikan sesuai hukum dan berdomisili di Indonesia untuk mengusahakan tanah milik negara. Skala kepemilikan HGU dimulai dari 5 hektar. Namun, apabila luas tanah lebih dari 25 hektar, maka diperlukan mekanisme investasi.
HGU berlaku maksimal selama 25 tahun dan umumnya digunakan sebagai hutan produksi, perkebunan, pertanian dan perikanan. Karena statusnya hanya hak guna, maka pengusaha yang memiliki sertifikat ini hanya bisa menggunakannya saja dan status tanah masih dimiliki dan diawasi oleh Negara
Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB atau Hak Guna Bangunan adalah sertifikat yang dimiliki oleh pemilik properti. Nantinya, pemilik properti berhak mendirikan bangunan di atas suatu tanah, tetapi tidak memiliki hak atas tanah tersebut.
HGB berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Sertifikat ini bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan warga negara asing (WNA). Pengusaha properti terkadang memiliki sertifikat HGB, artinya pengusaha berhak membangun di tanah tersebut namun tanah tersebut masih dikuasai negara.
Sertifikat HGB dapat dinaikkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik. Namun, hal ini hanya berlaku jika tanah tersebut masih dikuasai negara. HGB sendiri biasanya difungsikan sebagai perumahan, apartemen dan perkantoran. Sertifikat ini dapat dipindah tangankan.
Pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah sertifikat yang memiliki kekuatan tertinggi di mata hukum dibandingkan HGU dan HGB.
Sertifikat ini menyatakan bahwa tanah tersebut dimiliki secara penuh oleh pemilik sertifikat. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria Pasal 20 terkait SHM adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Sertifikat ini dapat dipindahtangankan melalui mekanisme jual beli dan hibah.
Perbedaan HGU, HGB dan SHM
Berdasarkan penjelasan singkat mengenai ketiga status kepemilikan tanah tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa SHM memiliki kekuatan paling tinggi. Sebab, HGU dan HGB bukanlah kepemilikan, melainkan hak untuk menggunakan atau memanfaatkan dan bersifat sementara.
Karena sertifikat ini bisa dipindahtangankan, maka penting untuk mengetahui status tanah sebelum memutuskan untuk berinvestasi properti.
Apabila tidak berhati-hati, seseorang bisa tersandung masalah sengketa lahan. Jika memiliki sertifikat tanah yang statusnya lebih rendah, maka ia bisa saja kehilangan hak atas tanah tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan.